Dichter bij de grond

We zijn een jaar verder sinds we een optie op een kavel in Renkum namen. Er is nog geen schep de grond in gegaan, maar dat duurt niet lang meer! En een jaar blijkt niks, we zijn in sneltreinvaart door het ontwerpproces en al het papierwerk gegaan. Hieronder geef ik wat meer inzicht in wat daar allemaal bij komt kijken. Dit wordt een praktische blog over alle voorbereidingen, vooral voor mensen die iets vergelijkbaars willen ondernemen.

1. Een vaag plan

Alle grote projecten beginnen met een vage wens om iets te veranderen. Deze fase kostte ons samen ongeveer drie maanden, maar los van elkaar waren we er beide al jaren mee bezig: Erik wilde altijd al zijn eigen huis bouwen en dichter bij de natuur wonen. Ik wilde altijd al meer zelfvoorzienend leven en ook dichter bij de natuur wonen. De details lees je hier: link

2. Het ontwerp

We hadden mazzel met Eriks creatief ruimtelijk inzicht en mijn gevoel voor projectmanagement, maar verder hadden we nooit eerder een huis ontworpen, gebouwd of zelfs verbouwd. We hebben beide een technische achtergrond, maar die ligt in de waterbouw, niet in de architectuur. Het lukte Erik wel om binnen een week een ontwerp in SketchUp 3D te maken, waarbij we gebruik maakten van een bouwtekening van een bothy in Schotland. Eriks basisontwerp is nauwelijks veranderd in de periode daarna. We hebben wel een architect ingeschakeld om het bouwkundig kloppend te maken voor de vergunningaanvraag. Details staan hier: link

Kosten

• Architect, calculator en administratieve voorbereidingen: € 6.000,-

3. Vergunningaanvraag

Om een huis te mogen bouwen, heb je een omgevingsvergunning nodig. Die vergunning moet aan allerlei eisen voldoen. Zo moesten wij aanleveren:

• Bestektekeningen (bouwkundige ontwerptekeningen)
• Rapport milieutechnisch bodemonderzoek (voor eventuele sanering vervuilde grond)
• Rapport archeologie
• Funderingsadvies
• Rapportage bouwbesluittoetsing: dit was het meest omvangrijke document met allerlei berekeningen voor oppervlakten en afmetingen, milieuprestatie, energieprestatie, daglicht en ventilatie
• Constructieberekeningen

We hebben dit werk uitbesteed aan Scanabouw. Als we dat niet hadden gedaan, hadden we de termijnen in ons koopcontract niet gehaald omdat we maar een half jaar hadden om de vergunning rond te krijgen, inclusief doorlooptijden bij de gemeenten die soms een tot drie maanden waren. Naast alle documenten hadden we ook een gesprek met de welstandscommissie over het uiterlijk van ons huis. Het vergunningproces was dus deels objectief – een serie berekeningen en tekeningen die aan standaardeisen moesten voldoen – en subjectief – de welstand die bepaalt of een huis qua ontwerp wel of niet in de omgeving past.

Bij de gemeente liepen we tegen weinig problemen aan. Het papierwerk was in orde en het ontwerp al snel goedgekeurd. Het enige probleem was dat we geen parkeerplaats hadden ingetekend. Volgens de parkeernota van vrijwel elke gemeente moet ieder huishouden een parkeerplaats op eigen terrein hebben. Wij kiezen er bewust voor om geen auto te hebben en vinden dat ook niet bij een duurzame wijk passen. Uiteindelijk kregen we hiervoor een vrijstelling, al kostte het wat extra tijd en geld, en werd het besluit niet op basis van duurzaamheid maar op basis van verkeersveiligheid gemaakt. We wonen aan een fietsstraat tegenover een school waar in- en uitparkeren niet handig is.

Waar we meer moeite mee hadden, was dat de vergunningseisen vaak niet aansloten bij onze wensen. We wilden bijvoorbeeld een duurzaam energiesysteem bouwen. Al snel liepen we tegen de grenzen van wet- en regelgeving op omdat die hierin nog lang niet ver genoeg gaan. Hier meer details: link

Nadat de gemeente een vergunning heeft gegeven mogen omwonenden nog een maand lang bezwaar indienen. Daarna is de vergunning onherroepelijk. Eind januari was dat voor ons het geval en pas daarna konden we verdere stappen zetten, zoals een hypotheek aanvragen en de grond kopen. In de tussentijd konden we dingen regelen voor de verkoop van ons huidige appartement en de hypotheek en een aannemer zoeken, maar grote stappen konden we zonder vergunning nog niet nemen. We waren vooral aan het wachten en vast voorzichtig over de bouw en afwerking aan het nadenken.

Zodra de vergunning kwam, werd het een maand lang heel erg druk om de financiering rond te krijgen en de grond te kunnen kopen.

Kosten

• Documenten vergunningaanvraag inclusief latere productie van werktekeningen door Scanabouw: € 10.000
• Kosten vooroverleg welstandscommissie: € 124
• Lege omgevingsvergunning: € 3.000
• Extra kosten afwijking parkeerbeleid: € 500

4. Hypotheek

Of we een hypotheek zouden krijgen was niet zo spannend omdat we op maar één salaris lenen. Wanneer we een hypotheek zouden krijgen, was ingewikkelder. Al vanaf het eerste moment van het bouwproject waren we in gesprek met de bank. Maar veel papieren konden we pas op het laatste moment regelen:

• Een onherroepelijke omgevingsvergunning
• Een aanneemovereenkomst met daarin alle kosten en bestek voor de bouw van het huis
• Een afbouwverzekering en schadeverzekering van de aannemer
• Een excelsheet met alle meerwerkkosten voor de dingen die we in eigen beheer wilden doen
• Een taxatierapport voor het nog te bouwen huis
• Een koopovereenkomst van het huis waar we nu in wonen
• En alle standaarddocumenten voor een hypotheek, zoals identificatie, werkgeversverklaringen en salarisstroken

Vooral onze aanneemovereenkomst liet lang op zich wachten. We hadden namelijk moeite om een betaalbare aannemer te vinden, een gevolg van de enorme vraag op de huizenmarkt. Ook wilden we de aanneemovereenkomst pas tekenen als we de grond hadden gekocht, maar om de grond te kopen, hadden we een hypotheek nodig en daarvoor moesten we een aanneemovereenkomst hebben. Het was een onmogelijke puzzel. Uiteindelijk maakten we een conceptovereenkomst voor het verkrijgen van financiering.

Diezelfde aanneemovereenkomst was ook nodig om het nieuwe huis te laten taxeren. Dat werd lager getaxeerd dan het bedrag dat we nodig hebben om te bouwen – iets dat we al hadden verwacht omdat we investeren in kwaliteit en niet in vierkante meters. Gelukkig hebben we wat eigen geld achter de hand, anders zou de bank niet akkoord gaan.

Maar hoeveel eigen geld we precies achter de hand hadden, bleef nog lange tijd onduidelijk. Dat was omdat we tegelijkertijd bezig waren met de verkoop van ons huidige huis en nog niet precies wisten wat dat op zou leveren.

Kortom, bij de aanvraag van de hypotheek liep er een hoop door elkaar, iets dat onvermijdelijk was ondanks onze zorgvuldige voorbereiding in de aanloop er naartoe. Dat zorgde ervoor dat we een maand uitliepen. Op een bouwplanning is een maand niks, maar wij hadden er een hoop werk aan om alles op een goede manier af te stemmen met Scanabouw, de aannemer, de hypotheekadviseur en de makelaar.

Kosten

• Taxatie nieuwbouwwoning: € 600
• Advieskosten hypotheek: € 2.200

5. Verkoop appartement

Zodra we de vergunning hadden, zetten we ons huidige appartement te koop. Om kosten te besparen deden we de bezichtigingen zelf en besteedden we de juridische en administratieve dingen uit aan een online makelaar. Dat werkte goed. Al is het wel erg makkelijk om op dit moment een appartement te verkopen met de overspannen huizenmarkt.

Het nadeel van een nieuwbouwhuis is dat je op een gegeven moment dubbele maandlasten krijgt. Daar is bijna niet aan te ontkomen. We moesten in maart de grond kopen terwijl het huis nog niet af is. Die periode van overbrugging is misschien wel de duurste periode in een bouwproject. Als we langer in ons appartement zouden blijven, zouden we tijdens de bouw veel reiskosten hebben en een hoge overbruggingshypotheek omdat we het geld dat in dit huis zit nog niet in de nieuwe hypotheek kunnen storten. Maar iets tijdelijks huren is vrijwel net zo duur. We informeerden op allerlei plekken naar huisjes, stacaravans, trekkershutten en vakantiewoningen, maar de meeste kosten al snel 1.000 euro per maand, soms zelfs 2.500 euro per maand. Liefst woonden we de hele zomer in een tent, maar vanwege het thuiswerken gaat dat niet. Ook een bouwkeet op ons terrein neerzetten bleek niet zo makkelijk omdat daar allerlei regels aan verbonden zijn.

Gelukkig konden wij via via een tijdelijke woning in Arnhem krijgen, waar we volgende week intrekken. Voor onze spullen huren we een opslagruimte in de buurt van Renkum.

Verhuizen is normaal al een aardige klus: inschrijven bij de gemeente, alle adressen wijzigen, spullen uitzoeken en verkopen, inpakken. Voor ons komt het er bij in een periode waarin we ook veel voorbereidend werk voor de bouw moeten doen.

Kosten

• Online verkoopmakelaar: € 1.800
• Opslagruimte huisraad: € 95 per maand
• Tijdelijke huur: € 500 per maand

6. Aankoop van de grond

In maart konden we na lang wachten de grond kopen. We gingen op de fiets naar de notaris in Ede, waar we in een semi-chique kantoor met systeemplafond en een hoop poppenkast mochten tekenen.

Het voelde niet echt alsof we iets gekocht hadden. De grond lag er nog net zo kaal bij, er lag zelfs bouwafval op dat nog opgeruimd moest worden. Wel viel er een hoop druk weg. We hadden alles in handen om nu echt te gaan bouwen: financiering, grond en aannemers.

Kosten

• Grond: € 125.000
• Hypotheekakte en administratie: € 1.400

7. Voorbereiding van de bouw

Nu zijn we druk met de voorbereiding van de bouw, de grootste klus tot nu toe omdat er veel tegelijkertijd geregeld moet worden:

• Aanvraag van bouwstroom (waar we al een half jaar geleden mee begonnen zijn; hier gaat heel veel tijd overheen)
• Plaatsen van een bouwstroomkast en waterput
• Indienen van rapportages die verplicht zijn vanuit de vergunning, zoals een plan voor hemelwaterafvoer, constructieve veiligheid en riolering
• Afsluiten van verzekeringen voor de bouw
• Afspraken vastleggen met de aannemer
• Offertes opvragen, beoordelen en bespreken voor verschillende klussen die we niet zelf kunnen doen, zoals het storten van de vloer, aansluiten van elektra, installatie van zonnepanelen en de wamtepomp
• Maken van een bouwplanning en die met allerlei partijen afstemmen
• Maken van bouwtekeningen voor alle zelfbouwwerkzaamheden: badkamer, keuken, vide, tuin
• Zoeken en ophalen van (tweedehands) materialen

Tegelijkertijd is Scanabouw in de fabriek bezig met de productie van het bouwpakket. Zij maken de buiten- en binnenwanden, die straks op een vrachtwagen gaan, en bestellen kozijnen, deuren, de dakconstructie en alle materialen die nodig zijn voor de aftimmering.

Kosten

• Bouwpakket inclusief alle materialen voor aftimmering: € 75.000
• Installatie bouwstroomkast en waterput: € 500
• Huur bouwstroomkast en waterput: € 72 per maand
• Aansluiting bouwstroom en -water: € 1.600
• Plus alle kosten voor materiaal die we nu al maken, zoals de kachel, tegels en hout

8. Start bouw

Wat opvalt is dat we al een hoop kosten hebben gemaakt nog voor er ook maar iets staat wat op een huis lijkt. In elke fase lopen de kosten op en worden de risico’s groter tot er op een gegeven moment geen weg meer terug is. Veel kosten zijn ook niet te voorkomen. Een deel kunnen we niet zelf doen, zoals de constructieve berekeningen, en als we dat wel hadden gedaan waren we zeker een jaar langer bezig geweest. Dat is prima als je al grond hebt, maar wij waren aan een contract gebonden met termijnen die we niet wilden overschrijden.

We zijn blij dat er nu een wat meer praktische periode aankomt na het vaak wel vermoeiende en stresvolle denk- en papierwerk. We verwachten dat de bouw eind mei start, precies een jaar nadat we het koopcontract hebben getekend. Later meer over de bouwvolgorde, duurzaamheid, wat we zelf willen en kunnen doen, de inrichting en wat we anders hadden gedaan als we opnieuw zouden beginnen. En dan – eindelijk – de daadwerkelijke bouw.

Volgende blog: een fotoverslag van de opbouw in drie weken