Dichter bij de grond

In een vorig artikel beschreef ik de eerste vijf stappen van een zelfbouwproject. In dit artikel de zesde stap:

1. Groots dromen
2. Grond zoeken
3. Financiering zoeken
4. Een ontwerpplan maken
5. Haalbaarheidscheck
6. Definitief ontwerp, vergunning en hypotheek
7. Bouwvoorbereiding
8. Bouw

Een zelfbouwproject is anders dan wanneer je je inschrijft op een nieuwbouwproject. Bij een nieuwbouwproject koop je een nog te bouwen woning waarvan al in grote lijnen duidelijk is hoe het eruit gaat zien. Je hebt beperkte vrijheid in het aanpassen van het ontwerp, de aannemer is al aangehaakt en de vergunningen worden geregeld. Bij zelfbouw mag je alles zelf bepalen maar moet je dus ook alles zelf regelen. In grote lijnen gaat dat zo: je maakt een definitief ontwerp, met alle tekeningen en berekeningen die daarbij horen, en vraagt daarmee een vergunning aan. De vergunning wordt beoordeeld door de gemeente/omgevingsdienst. Tegelijkertijd zoek je een aannemer die je helpt bij de bouw van het huis. Wanneer je de vergunning binnen hebt én een overeenkomst met een aannemer hebt, dan kun je een hypotheek afsluiten. En met die hypotheek kun je vervolgens de grond kopen en gaan bouwen.

Voor dit hele proces hadden wij negen maanden de tijd, en dat is krap! Ga er vanuit dat het zo een jaar duurt.

Ontwerpen

Doorlooptijd: zolang als je er zelf over wilt doen. Wij hadden haast en hadden binnen twee maanden een definitief ontwerp.

Ontwerpen kun je zelf doen, maar op een gegeven moment zul je waarschijnlijk een architect moeten inschakelen. Erik tekende verder aan ons huis in SketchUp 3D, maar we hadden een architect nodig om het te toetsen aan bijvoorbeeld de eisen van het bouwbesluit. Ook hielp de architect ons in de voorbereiding voor de vergunningaanvraag.

Wij lieten ons hierin begeleiden door Scanabouw. Zij ontwerpen en fabriceren houten prefab-woningen. In hun fabriek maken ze het skelet van het huis op maat, een constructie van houten muren en dak waar de isolatie al deels in zit. De muren en het dak gaan op een vrachtwagen en worden op het perceel aan elkaar geschroefd. Dan gaan de buitenplanken en de dakpannen erop. Een huis kan zo binnen drie weken worden opgebouwd tot een wind- en waterdichte woning. Voor ons was het belangrijkste voordeel van dit systeem dat we de buitenkant vrij snel door pro’s konden laten neerzetten (want we moesten aan allerlei vergunningseisen voldoen) en dan zelf rustig met de afwerking aan de slag konden.

Hieronder staat onze tekening die voor advies naar de gemeente zijn gegaan. De gemeente bekijkt of het aan de eisen van de welstand en het bestemmingsplan voldoet. Wij wisten bijvoorbeeld nog niet of de gevel van hout mocht zijn en of de kleuren van de kozijnen aan de verwachtingen voldeden. Dat kregen we pas te horen toen we al volop in het ontwerpproces zaten; het was dus best mogelijk geweest dat we weer van voor af aan hadden moeten beginnen!

Berekeningen

Doorlooptijd: een maand tot een jaar, afhankelijk van de beschikbaarheid van rekenkundig specialisten.

Naast een ontwerp volgens bouwbesluit zijn voor een vergunningaanvraag allerlei berekeningen nodig:

• Energieberekeningen (BENG): vanaf 1 januari 2021 moeten alle nieuwbouwwoningen in Nederland voldoen aan de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.
• Milieuprestatieberekeningen (MPG): een milieuberekening weegt de klimaatimpact, het grondstoffengebruik en de vervuiling van je nieuwbouwwoning. Die moet onder een bepaalde norm blijven.
• Milieuprestatienormen: nog een berekening, maar dan voor het woonmilieu. Is er voldoende verse lucht en licht in huis, zijn de muren voldoende geluidsdicht, e.d.?
• Constructieve berekeningen en tekeningen: onder andere voor het aantonen van de constructieve veiligheid tijdens en na de bouw. Deze hoefden in ons geval pas na het verlenen van de vergunning te worden ingediend, maar een gemeente kan er al eerder om vragen.
• Stikstofberekeningen: voor nieuwbouwhuizen dicht bij Natura 2000-gebied.

Er zijn gespecialiseerde bedrijven in Nederland die de berekeningen voor nieuwbouw kunnen maken; hier is specialistische software voor nodig. Als particulier is het soms moeilijk hier tussen te komen omdat ze erg druk zijn. Ook hierom waren we blij dat Scanabouw onze vergunningaanvraag voorbereidde. Zij kenden deze bedrijven al lang en konden er snel opdrachten wegzetten of aan laten passen.

Verder moesten we aanleveren:

• Bestektekeningen (bouwkundige ontwerptekeningen)
• Rapport milieutechnisch bodemonderzoek (voor eventuele sanering vervuilde grond)
• Rapport archeologie
• Funderingsadvies

Keuzes-keuzes-keuzes

Om alle berekeningen hierboven te kunnen maken, moet je al vroeg in de ontwerpfase allerlei keuzes maken. Een energieberekening kun je bijvoorbeeld pas maken als je precies weet welk type warmtepomp je wilt installeren of hoeveel Watt je zonnepanelen opleveren. Voor een milieuberekening heb je een lijst met type en hoeveelheden bouwmaterialen nodig.

Omdat wij de buitenwanden en het dak prefab lieten maken, moesten we vast keuzes maken over het type kozijnen, isolatie, afwerking van de binnenwanden, vloer – eigenlijk alles. Want elk type materiaal had effect op de precieze afmetingen en verhoudingen in het definitieve ontwerp.

Er zijn prefab-woningen waarbij de binnenwanden al helemaal zijn afgewerkt, inclusief stopcontacten en waterleidingen. Zo ver gingen wij niet. De plaats van stopcontacten en waterleidingen hoefden we pas te bepalen toen het casco al stond. En dat vonden we erg handig. We konden door het huis lopen en met tape de meest logische plekken voor aansluitingen op de wand markeren.

Vergunningaanvraag

Doorlooptijd: afhankelijk van eventuele vragen en bezwaren een half jaar of langer.

In de vergunningaanvraag worden alle tekeningen en berekeningen getoetst aan landelijke eisen, het bestemmingsplan van de gemeente, de eisen van de welstand (past het uiterlijk van de woning in het straatbeeld?), veiligheid, milieu en energie. Vrijwel alle gemeenten laten hun vergunningen toetsen door een omgevingsdienst.

In ons geval bestond de vergunningaanvraag uit drie fasen. Eerst hadden we, samen met de architect, een gesprek met de welstandscommissie voor het uiterlijk van de woning. Dat gesprek was niet verplicht maar scheelde verderop in het proces wel in snelheid en nam onzekerheid bij ons weg. We wisten vast dat de welstandscommissie ons plan goedkeurde. In de tweede fase dienden we officieel alle stukken in. De omgevingsdienst nam een paar maanden de tijd om al die stukken te toetsen en kwam met haar bevindingen. Omdat Scanabouw veel ervaring heeft met vergunningaanvragen was het bij ons in één keer goed. Maar dit proces kan lang duren als de omgevingsdienst om aanpassingen vraagt. In de laatste fase kunnen omwonenden en andere belanghebbenden bezwaar maken tegen de bouwplannen. Ze hebben daar zes weken de tijd voor. Komt er geen bezwaar, dan wordt de vergunning onherroepelijk genoemd.

Hypotheek

Doorlooptijd: van het allereerste ontwerpplan tot aankoop van de grond.

Zodra je een definitief ontwerp hebt, kun je vrij nauwkeurig de kosten van alle materialen berekenen. Wanneer je zelf bouwt, vraagt de bank twee overeenkomsten waarin zo exact mogelijk de bouwkosten staan:

1. De koopovereenkomst voor de grond
2. De aanneemovereenkomst met kosten voor:
   • Bouwmaterialen voor het casco
   • Bouwmaterialen voor de aftimmering
   • Inrichting van tuin en huis (zoals gordijnen en sanitair)
   • Arbeidsloon voor alle werkzaamheden door de aannemer

Daarnaast wil de bank ook vaak een taxatierapport van het nog te bouwen huis zodat ze zeker weten dat het zijn hypotheekbedrag waard is. Taxateurs vinden het helemaal niet gek om een huis te taxeren dat nog niet bestaat. Ze kijken naar de bouwtekeningen en een paar vergelijkbare woningen in de buurt, en stellen een rapport met prijslabel op.

Omdat bij onze bank (Triodos Bank) het rentetarief aan het energielabel gekoppeld is, moesten wij ook een energielabel laten bepalen. Op basis van de gemaakte energieberekeningen voor de vergunning was dat relatief eenvoudig.

Het lastigste in de hypotheekaanvraag bleek de aanneemovereenkomst. We hadden namelijk moeite om een betaalbare aannemer te vinden, een gevolg van de enorme vraag op de huizenmarkt. Ook wilden we de aanneemovereenkomst pas tekenen als we de grond hadden gekocht, maar om de grond te kopen, hadden we een hypotheek nodig en daarvoor moesten we een aanneemovereenkomst hebben. Het was een onmogelijke puzzel. Uiteindelijk maakten we een conceptovereenkomst voor het verkrijgen van financiering.

Nog iets over de kosten

Pas bij het definitieve ontwerp, wanneer je richting vergunningaanvraag gaat, weet je dus echt wat het huis gaat kosten. Het gebeurt vaak dat de kosten dan hoger uitkomen dan je van tevoren had verwacht. Ook kunnen in de tussentijd de kosten van bouwmaterialen stijgen. In het nieuwe jaar worden ook altijd alle prijzen geïndexeerd, waardoor je huis plotseling een paar duizendjes duurder kan uitvallen. Je moet daarom vanaf het eerste begin met een flinke buffer rekenen (wij hielden 20% aan) en geen huis ontwerpen dat al direct tegen het plafond van je maximale hypotheekbedrag zit.

Ons budget was € 250.000 inclusief grond. Het was al snel duidelijk dat zelf klussen niet alleen leerzaam maar ook noodzakelijk was. Het project werd anders onbetaalbaar. Het kostenplaatje:

• De grond kostte €125.000.
• Als we ons huis sleutelklaar zouden laten bouwen, kostte dat €185.000. Voor die prijs was het wind- en waterdicht, inclusief zonnepanelen, warmtepomp, leidingwerk en elektra, binnenwanden en een badkamer, maar zonder keuken, vloeren en afwerking van de binnenwanden.
• Daar kwamen extra kosten bij voor verdere verduurzaming, zoals natuurlijke isolatiematerialen (bijvoorbeeld houtvezel in plaats van glaswol) en een hogere isolatiewaarde van dak en wanden. In ons geval €5.000 meerkosten.
• Ontwerpkosten waren zo’n €15.000. Dat was inclusief schetsontwerp, begeleiden van de vergunningaanvraag, definitief ontwerp, constructieberekeningen, milieuberekeningen en werktekeningen.
• En dan waren er nog veel bijkomende kosten, zoals vergunningkosten, aansluiting op nutsvoorzieningen, bouwverzekeringen en afsluitkosten voor de hypotheek. In ons geval samen nog zo’n €12.000.

Optelsom: €342.000,- Dus een ton teveel!

Hoe wilden we dat allemaal betalen?

• Zelf doen: als we het werk aan de binnenkant zelf deden, was dat €15.000 goedkoper.
• De tijd nemen: het huis hoefde niet in drie maanden klaar te zijn, waardoor we tussendoor konden sparen. Dat betekende dat we waarschijnlijk een jaar of langer aan het kamperen waren in eigen huis. Geschatte besparing: €20.000
• Marktplaats afstruinen: waar mogelijk wilden we tweedehands materialen gebruiken. Geschatte besparing: €10.000
• Appartement verkopen: met de overwaarde op mijn appartement konden we een deel van de bouwkosten financieren. Geschatte besparing: €50.000,-.
• Heel hard sparen: met spaargeld betaalden we de ontwerpkosten van €15.000.

Uiteindelijk bleken de schuur, de tuin en zelfbouwkeuken nog een flinke kostenpost en kwam het totaal op ruim €370.000,- Toch bleven we door alle besparingen, spaargeld en overwaarde op het vorige huis binnen ons initiële budget van €250.000,- hypotheeklasten.

Het vervolg: ontwerp van een energiesysteem voor energieneutraal wonen